很多人问做乡村小院民宿投资可以吗？这么说吧只要农村集体土地不能进行产权买卖，而只能租赁或者合作运营，那么散户投资者去购买乡村小院这种概念绝对不会成为一个投资风口，最终会证明这是一个让无数人投资之后黯然离场的项目。
所谓新土地法批准了乡村集体建设用地入市，也就是所谓的宅基地入市，其实从城市住宅的产权买卖是完全两回事。包括所谓建设的乡村小院的规划，也是要好好理解政策走向的。规划是这么说的：鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
个人如果是有钱有闲阶层，确实可以去乡村长期租赁一个宅院，作为自我兴趣种植、家人休闲、招待朋友之用。但是这些都是投入，基本上产出很少。前两个月德先生去过类似一个小院，长期租赁20年，还带了一亩地的菜园。但是按照要求不能重新盖房子，自己在菜园中种一些菜，重新装修了一下小院和房子。前前后后投入了几十万，每年获得的就是新鲜的蔬菜和每周一次辛苦的劳动。
那么将宅基地集中起来，同地产商合作，搞成所谓的乡村民宿，然后再去卖给那些散户投资者，行吗?这听起来是不是有点像过去流行的分时度假酒店一样?这听起来是不是有点像包租的商铺一样?其实最终房地产商得了钱离场了，当地的村委会拿到了土地的租赁金也离场了，但是投资者可能就被套住了，而且每年还要去付物业管理费等等各项费用。
其实对于农村的投资，相对风险性是比较大的，因为太多的不确定性。尤其是农村土地的不可流转性和集体所有制性，导致涉及到固定资产的此类投资都是风险重重。在短期之内，我国农村土地是肯定不容许全面放开、全面流转的，因为这有可能造成土地管理的失控性。农业生产是关系到我国的根本安全性的，所以对于农业基本田管理以及农村的宅基地管理都是非常严格的。
总体而言：个人投资者如果去购买所谓农家小院的建筑物所有权以及土地的租赁权，自己伙伴上两三个朋友，自己去购买一个小院，自己弄弄种植，自己耕作都可以。但如果以投资赚钱为目的，去购买房地产商的所谓乡村小院，之后委托所谓管理公司进行运营管理，投资者等待分红获利。那简直就是投资有去难回啊，投资商那简直就是做的是无本生意啊。
投资有风险，下手要谨慎。尤其是将钱交付别人，后续任人摆布的投资，那更是靠天吃饭了。