昆明房价未来十年的走势如何？前几天，马光远先生到昆明出差，在谈到昆明房价的时候说，昆明房价属于“价值洼地”！在他看来，以目前中国房价水平比较，区域核心城市房价低于2万/㎡都属于偏低的。这个观点跟我不谋而合！
在去年的帖子中，我分析认为，以昆明的城市定位和未来前景，房价达到2万/㎡是完全可能的！受到了众多本地条友的批评，即便如此，我依然坚持我的观点。
一、昆明目前的房价水平中房协&禧泰数据显示，10月昆明房产均价14745元/㎡，同比去年同期上涨7.6%，环比上月持平；套均售价183万，租售比45年，在售房源1.02万套。
简单梳理下，昆明各区房产均价已经都超过了万元，即便是远郊区-晋宁，新建商品住宅价格已过单价万元。
横向对比的话，昆明房价低于成都1.8万/㎡、武汉1.9万/㎡、西安1.55万/㎡，略高于重庆1.2万/㎡、贵阳1万/㎡、长沙1.1万/㎡。
也就是说，昆明房价处在中、西部核心城市的中游水平，仍有上涨空间。
二、未来10年，提振昆明房价的因素有哪些？经梳理，大致有以下一些：
01、经济持续发展
从大环境看，“十四五”规划和2035年远景目标建议中已指明方向，就是在下一个五年计划中，跨过中等收入国家陷阱，进入发达国家行列！
实现“十四五”规划目标后，在下一个经济十年，国家再上一个台阶，进入到中等发达国家行列，GDP或人均国民收入在“十四五”基础上再翻一倍。
正所谓“大河有水小河满”！
因此，就算昆明经济特色、产业特色不鲜明，不强劲，依然能享受到整个国家经济发展带来的“红利”。
但是，我们也不能妄自菲薄！毕竟，昆明依然还有充分的比较优势支撑未来经济发展。
02、人口持续增加
虽然前几年昆明没有去“抢人”，但每年的新增人口数量还是可观的。
为什么？
我分析，主要是因为昆明是边疆省会城市，对云南省、西南地区，乃至全国人口都有吸引力。
其中，吸引力最强的无疑是4858.3万云南常住人口，这个人口基数虽然不如四川、湖北、湖南，但高于贵州、重庆以及辽宁、吉林、黑龙江、陕西、宁夏等东北、西北省市，对支撑昆明发展有重要作用。
03、土地资源总量有限
这就是昆明地形问题！
昆明是滇中第二大坝子，总面积764平方公里，截止2017年，昆明建成区面积438.23平方公里，剩余可开发面积325.77平方公里。
从“大昆明”城市规划看，“南延北拓”是战略！
虽然未来可供开发的土地依然比较充裕，但很明显，未来的开发区域将越来越远离传统核心区，各项配套会相对滞后！“恶补”的话又需要时间。
也就意味着，未来新开发区域可能更偏重改善、休闲、度假型住宅产品，又受制于越来越高的地价成本，这样的改善产品定价可能会很高，将间接地提振房价。
04、城市定位
昆明是面向东南亚、南亚的区域性国际中心城市，不仅仅是云南省会。
随着中国国际影响力逐步提升，昆明作为区域性国际中心城市的地位必将逐渐发挥出来，辐射到东南亚和南亚地区，吸引更多国际买家入住。
05、国家城市发展战略
昆明滇中城市群核心城市，单核！
滇中城市群又是19个重点培育的国家级城市群之一，昆明作为核心城市，必将拥有全省最好的政策、资源，同时，也将拥有国家层面的政策扶持。
06、其他传统优势
比如，虽然旅游业已经全面落伍，但云南的底子还在！
昆明作为全省旅游的中转站，传统优势还在，相信合理规划和整合，昆明旅游业重振雄风不是奢望。
综合看，未来昆明跟随国家发展节奏继续向前发展是大概率事件！
在这个大前提下，人口持续流入，住宅产品偏改善，城市定位高，国家政策扶持，叠加气候、旅游、康养等传统优势，昆明房价仍有上涨空间。
三、未来10年，制约昆明房价上涨的因素有哪些？经梳理，大概有以下方面：
01、居民收入低，消费水平不低
这点作为本地人是有深刻感受的！
看下2019年省会城市的社平工资，昆明位居全国省会城市第十八位，低于成都、重庆、贵阳、武汉等中西部城市。
但是，昆明又是旅游城市，各项消费水平又不低，加上房价越来越高，居民买房之后，生活压力很大，这将制约居民在住房领域大胆“消费”。
02、产业优势不明显
像深圳主打科创，广州主打商贸，上海主打金融和航运，成都主打生物制药，那昆明主打啥？
目前看，啥都不明显！
一个城市缺乏明确的产业定位，缺乏特色的主打项目，不能长久地坚守一种支柱产业，可能难以长久强劲发展。
03、各项配套仍待提升
拿学校来说，优质中小学配套主要集中在五华区和盘龙区，官渡区和西山区都比较少，更不要说呈贡区和晋宁区。
这就意味着，如果买远郊和新兴区域的住房，以后小孩上学是一个非常大的问题。
虽然各大地产商在新建小区时都考虑了配套学校，但多是分校。不管是师大系、中华系，还是师专系，分校普遍都不够好，品牌效应有，但实际教学水平有待提升。
04、交通系统承压
虽然全国各大城市都面临交通压力，但昆明的交通压力尤其大。
过年过节前后、下大雨淹水之后，昆明的交通系统往往会出现大面积“瘫痪”；平时上下班高峰期，很多路段也是“寸步难行”。
当然，各条规划的地铁线路都在陆续建设中，目前投入运营的地铁线好像已经到4号线了，等全部地铁建成投入运营后，希望昆明的交通状况会有改观。
综合看，昆明产业水平、收入水平、消费水平、配套状况和交通压力都将在需求端制约昆明房价上涨。
四、未来10年，昆明房价趋势怎么样？我的结论有两点，供参考：
01、房价持续上涨
国家经济持续向前发展，城镇化战略持续推进，未来10年步入发达国家行列，这三点应该是大概率事件。
在这样的大前提之下，昆明经济持续发展、昆明城市持续发展、昆明房价稳中上涨就是大概率事件。
02、房价水平突破单价2万
中房协&禧泰数据显示，10月房价14745元/㎡，较去年同期上涨7.6%！
结合调控政策对城市房价年均涨幅的限制性规定，一般认为年均涨幅不超过五个百分点。
未来10年内，房地产长效机制或已建立，则按照目前的房价水平推算，10年后的昆明房价水平将突破单价2万元，接近均价2.4万/㎡。
当然，上面两个预测的前提是不发生“黑天鹅”事件！如果出现极端事件冲击，昆明房价的趋势将难以预测！